Das Heizungsgesetz hat als eine der Hauptursachen für die Preiskrise auf dem Immobilienmarkt in Ostdeutschland einen erheblichen Einfluss. Insbesondere in den ländlichen Regionen des Ostens sind die Auswirkungen spürbar, da viele Immobilienbesitzer gezwungen sind, aufwendige Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Dadurch sehen sich einige von ihnen mit drastischen Wertverlusten ihrer Häuser konfrontiert. Die Frage, ob der Osten Deutschlands inmitten dieser Immobilienkrise als Verlierer dasteht, wird immer drängender, während Investoren bereits Chancen wittern (focus: 04.11.23).
Immobilienmarkt in Ostdeutschland: Wertverlust für Verkäufer, Chance für Käufer
Historisch gesehen war der Immobilienmarkt im Osten Deutschlands für Käufer immer günstiger. In Städten wie Leipzig, Dresden oder Erfurt sind schicke Gründerzeit-Villen im Grünen oft preiswerter als gewöhnliche Reihenhäuser im Münchner Speckgürtel.
Die gegenwärtige Immobilienkrise verschärft diesen Trend. Die Preise für Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen sinken weiter, was für Verkäufer ärgerlich ist, aber Käufern Vorteile bringt. Bestehende Immobilien waren selten so erschwinglich.
Ein Beispiel für den schnellen Preisverfall findet sich in Gera, Thüringen. Dort wurde kürzlich eine 1907 erbaute Villa im beliebten Stadtteil Untermhaus für rund 460.000 Euro verkauft, obwohl sie vor zwei Jahren fast doppelt so viel gekostet hatte. Die Villa wurde 2018 aufwendig saniert und verfügt über 522 Quadratmeter Wohnfläche auf drei Etagen. Das denkmalgeschützte Haus ist sofort bezugsfertig und verfügt über Annehmlichkeiten wie Marmorfußböden im Foyer, mehrere Bäder, Kamine und original erhaltene Echtholzparkettböden. Zusätzlich gehört ein 3000 Quadratmeter großer Garten mit altem Baumbestand zum Anwesen. Antike Möbel und wertvolle Teppiche sind im Kaufpreis inbegriffen.
Immobilienkrise im Osten Deutschlands: Villa verliert die Hälfte ihres Werts
Im Jahr 2021 stand die Immobilie kurz vor dem Verkauf für 850.000 Euro. Doch kurz vor dem Notartermin verstarb die Eigentümerin, und das Geschäft platzte. Die Erben versuchten dann, das Anwesen zu verkaufen, und beauftragten ein renommiertes Maklerbüro, den bestmöglichen Preis zu erzielen. Am Ende wurde die Villa für etwa 460.000 Euro verkauft, einschließlich des wertvollen Mobiliars. Ein Makler aus Thüringen kommentiert: „Eigentlich ein Witz, selbst für Verhältnisse im Osten, aber das sind nun mal die Zeiten.“
Die Preiskrise auf dem Immobilienmarkt in Ostdeutschland hat viele Immobilieneigentümer schwer getroffen. Besonders in ländlichen Regionen sind die Auswirkungen der Krise spürbar, da häufig teure Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind. Doch ist der Osten wirklich der Verlierer dieser Immobilienkrise? Einige Investoren sehen darin bereits eine Chance.
Die sinkenden Preise sind laut Torsten Pfeifer, dem Chef der Treuenburg Gruppe aus Erfurt, nicht auf den Osten allein beschränkt. Er betont, dass die Abwertung für Immobilien mit schlechtem Sanierungszustand sowohl in ländlichen als auch in städtischen Gebieten ein Problem darstellt. Er erwähnt, dass strukturschwächere Städte in anderen Regionen Deutschlands ähnliche Herausforderungen bewältigen müssen.
Ostdeutscher Immobilienmarkt: Sanierungsbedarf und Preisrückgang sorgen für Herausforderungen und Chancen
Ländliche Regionen leiden jedoch besonders unter der Kombination aus schwerer Verkäuflichkeit und hohen Sanierungskosten. Pfeifer führt das Heizungsgesetz der Bundesregierung als einen der Hauptfaktoren an, der sich negativ auf den Immobilienmarkt im ländlichen Ostdeutschland auswirkt. Die versprochenen Sanierungszuschüsse würden oft nicht ausreichen, um die hohen Kosten im Verhältnis zum Verkaufswert auszugleichen.
Für Vermieter von Immobilien sieht die Situation hingegen anders aus. Laut Pfeifer können die Renditen für vermietete Immobilien im Osten um bis zu 15 Prozent steigen, selbst ohne aufwendige Sanierungsmaßnahmen. Das gestiegene Mietniveau, insbesondere im gewerblichen Bereich, gleicht den gesunkenen Verkaufspreis aus.
Immobilienkrise im Osten: Investoren finden attraktive Chancen in Ostdeutschland
Darüber hinaus eröffnet die Immobilienkrise im Osten Investoren neue Möglichkeiten. Torsten Krech, ein Immobilienmakler aus Dresden, erklärt, dass Käufer in einigen Fällen nur die Hälfte dessen bezahlen müssen, was sie in den alten Bundesländern für vergleichbare Immobilien zahlen würden. Er berichtet von Preisnachlässen von zehn bis 15 Prozent in Metropolen wie Dresden und Leipzig sowie noch höheren Rabatten von 15 bis 20 Prozent in kleineren Städten wie Chemnitz.
Benjamin Spieler, der mit seiner SIM-Gruppe Immobilien im Wert von fast einer Milliarde Euro verwaltet hat, sieht den Osten als attraktiven Markt für Investoren. Er weist auf zwei entscheidende Vorteile hin: Die Gebäudesubstanz ist oft besser als in den alten Bundesländern, da viele Immobilien in den 90er Jahren modernisiert wurden. Zudem gibt es weniger Wettbewerb auf dem Markt, insbesondere außerhalb der großen Städte.
Spieler konzentriert sich auf sanierungsbedürftige Plattenbauten in den ostdeutschen Bundesländern und beobachtet Preisnachlässe von bis zu 30 Prozent aufgrund der gestiegenen Zinsen. Sein Fokus liegt darauf, zeitgemäßen Wohnraum zu schaffen, indem er Sanierungsmaßnahmen wie den Einbau neuer Fenster und Heizungen durchführt und die Mieten erhöht.
Mieter müssen sich auf höhere Mieten einstellen
Benjamin Spieler, ein 34-jähriger Immobilieninvestor, hat eine klare Meinung zur aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt in Ostdeutschland. Er sieht die Möglichkeit, die Mieten innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 Prozent zu erhöhen, als eine notwendige Maßnahme. Spieler glaubt, dass Mieter akzeptieren müssen, dass günstige Mieten nicht auf Dauer garantiert werden können. Er betont, dass die Bereitschaft der Mieter, mehr zu zahlen, vorhanden ist, und dass die Bestandsmieten oft so niedrig sind, dass eine Erhöhung um 20 Prozent kaum ins Gewicht fällt. Spieler investiert erfolgreich in Immobilien und verwendet dieselbe Strategie nun auch in Westdeutschland. Er erwähnt jedoch, dass Privatkäufer, die über wenig Eigenkapital verfügen, von der aktuellen Situation möglicherweise nicht profitieren können.
Torsten Pfeifer, ein erfahrener Investor aus Erfurt, teilt diese Ansicht. Er erklärt, dass derzeit gute Gebäude zu sehr günstigen Preisen erhältlich sind. Einige Eigentümer oder Immobilienunternehmen wie Vonovia sehen sich gezwungen zu verkaufen, trotz der gesunkenen Preise. Für Investoren, die schnell handeln können und über ausreichend Eigenkapital verfügen, bietet sich die Möglichkeit, Objekte mit hoher Rendite zu erwerben. Die niedrigen Preise und die begrenzte Konkurrenz auf dem Markt machen den Kauf attraktiv.
Die Erben der Gründerzeit-Villa in Gera, die trotz eines deutlichen Preisabschlags verkauft werden musste, sind ein Beispiel für diese Situation. Der Verkaufstermin steht bereits fest, und Investoren mit ausreichend Eigenkapital können von solchen Gelegenheiten profitieren.
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