Der Wohnungsbau in Deutschland steckt in einer tiefen Krise. Immobilienunternehmer Stefan Sellschopp spricht im Interview mit der Zeitschrift Cicero über die Ursachen und Auswirkungen dieser Misere sowie über die problematischen Klimaauflagen, die die Baukosten in die Höhe treiben (cicero: 08.08.24).
Ursachen des Wohnraummangels
Die Wohnraumkrise hat vielfältige Gründe. Einerseits wächst die Bevölkerung seit 2014 kontinuierlich, während das Wohnraumangebot nicht Schritt halten kann. Sellschopp erklärt, dass Deutschland für etwa 80 Millionen Menschen ausgelegt ist. Doch seit 2014 leben zwei Millionen Menschen mehr im Land, ohne dass das Angebot an Wohnraum entsprechend gesteigert wurde. Die Baukosten haben sich in den letzten Jahren dramatisch erhöht. Während die Lebenshaltungskosten seit dem Jahr 2000 um 58 Punkte stiegen, legten die Baukosten um 147 Punkte zu. Diese Schere führt dazu, dass viele Bauvorhaben unrentabel sind, da die Mieten die gestiegenen Kosten nicht decken können.
Die Politik hatte ehrgeizige Ziele. 2021 versprach die Ampelkoalition, 400.000 neue Wohnungen pro Jahr zu bauen. Doch Sellschopp zweifelt an der Realisierbarkeit dieses Ziels. Besonders die stark gestiegenen Energiepreise machen Bauprojekte teurer. Baustoffe wie Glas, Aluminium und Dachpfannen sind extrem energieintensiv in der Herstellung. Die Energiepreise stiegen zwischen Januar 2021 und September desselben Jahres von 100 auf 279 Punkte. Unter solchen Bedingungen sei das Versprechen, 400.000 Wohnungen pro Jahr zu bauen, unrealistisch gewesen.
Bürokratie und Bauvorschriften
Ein weiteres Hindernis im Wohnungsbau ist die ausufernde Bürokratie. Obwohl die Politik seit Jahren den Abbau von Vorschriften verspricht, sieht Sellschopp kaum Fortschritte. Im Gegenteil: Die Bürokratie nehme stetig zu. Es herrscht eine Tendenz, jeden Einzelfall regeln zu wollen, was zu immer neuen Vorschriften und Ausnahmeregelungen führt. Dies behindert Bauprojekte zusätzlich und verlängert die Genehmigungsprozesse. Die Belastung durch diese Regelungen ist so groß, dass die Bauwirtschaft zunehmend an Attraktivität verliert.
Auch die politischen Akteure selbst tragen zur Misere bei. Laut Sellschopp sitzen in den Landesbehörden oft fachfremde Personen in Führungspositionen, die politische Agenden durchsetzen wollen, ohne die wirtschaftlichen Folgen zu berücksichtigen. Ein Beispiel hierfür ist das Heizgesetz, das zu erheblichen Mehrkosten für Bauherren führt.
Die Folgen der hohen Baukosten
Die hohen Baukosten und die gestiegenen Zinsen haben zu einem dramatischen Einbruch der Bautätigkeit geführt. Laut Arge liegen die Baukosten aktuell bei etwa 5.000 Euro pro Quadratmeter. Damit belaufen sich die monatlichen Kosten für eine 90-Quadratmeter-Wohnung auf rund 1.503 Euro. Diese Summen sind für viele nicht mehr tragbar. Selbst mit Subventionen, wie sie die Bauindustrie fordert, lassen sich die grundlegenden Probleme nicht lösen. Subventionen führen laut Sellschopp nur zu einer Fehlallokation von Ressourcen und verschleppen notwendige Reformen.
Besonders die Klimapolitik mit ihren strengen Auflagen trägt zur Kostenexplosion bei. Die Auflagen für sogenannte Passivhäuser, die möglichst wenig Energie verbrauchen sollen, erfordern einen hohen technischen Aufwand. Die Kosten für technische Ausbauwerke stiegen zwischen 2000 und dem ersten Quartal 2023 um 336 Prozent. Sellschopp nennt dies eine „signifikante Steigerung der Baukosten“, die auf eine fehlgeleitete Klimaideologie zurückzuführen sei.
Lösungsansätze und Ausblick
Um die Krise im Wohnungsbau zu überwinden, fordert Sellschopp tiefgreifende Änderungen in der Energie- und Klimapolitik. Vor allem müsse die Energiepolitik wieder zu weltmarktfähigen Preisen zurückkehren. Auch die seit 2000 eingeführten Energie-Bauauflagen sollten weitgehend gestrichen werden. Ohne diese Reformen blieben die Baukosten hoch und neuer Wohnraum werde weiterhin Mangelware sein.
Abschließend warnt Sellschopp vor den langfristigen Folgen der aktuellen Rezession. Viele qualifizierte Arbeitskräfte haben die Branche bereits verlassen und werden nicht zurückkehren. Kleinere Betriebe, Zulieferer und klassische Handwerksbetriebe schließen ihre Türen, was zu einem erheblichen Verlust an Know-how führt. Die Folgen dieser Entwicklung werden die Bauwirtschaft noch lange begleiten, wenn keine grundlegenden Reformen erfolgen.
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