Im sächsischen Dippoldiswalde erhalten Mieter seit einigen Tagen nur noch stundenweise warmes Wasser. Der Wohnungskonzern Vonovia drosselt inzwischen in seinen Mietwohnungen die nächtliche Heiztemperatur (tagesschau, 13.06.2022) Weitere Vermieter haben solche Schritte angekündigt. Der Hintergrund ist die drohende Gaskrise. Damit stellt sich die Frage: Ist das erlaubt? Können und sollen Mieter darauf reagieren? Wenn ja: Welche Möglichkeiten haben sie?
Eindeutiges Mietrecht
Das Mietrecht ist in dieser Frage recht eindeutig: Wenn die Mietsache wegen eines Mangels nicht ordnungsgemäß nutzbar ist, hat der Mieter das Recht auf eine Mietminderung (§ 536 BGB). Solche Fälle gibt und gab es aus ganz anderen Gründen immer wieder, sie werden oft gerichtlich ausgefochten. Meistens kürzen betroffene Mieter von sich aus die Miete, der uneinsichtige Vermieter mahnt dann manchmal die Außenstände an und droht schließlich mit Kündigung, gegen die sich der Mieter gerichtlich wehrt. Aufgrund der langen Prozessgeschichte in solchen Fragen verfügen Mieter- und Vermieterverbände in Deutschland über einschlägige Erfahrungen
. Die langjährige Rechtsprechung auf diesem Gebiet hat inzwischen zu einigen Aussagen geführt, über die weitgehender Konsens besteht. Zu diesen gehört, dass der Vermieter nicht einfach nach Belieben das warme Wasser abstellen oder die Heizung drosseln darf. Wenn es hierfür technische oder gar wirtschaftliche Gründe gibt, muss er die Mietminderung hinnehmen. Wie hoch diese im Einzelfall ausfallen darf, ist ebenfalls recht genau geregelt. Eine pauschale Aussage ist hierzu nicht möglich, weil es auf die Quantität des Mangels ankommt, also die exakten Zeiträume der Minderleistung. Betroffene Mieter können sich hierzu unter anderem von Verbraucherzentralen beraten lassen.
Wie sollten Mieter vorgehen?
Die gegenwärtige Situation erzeugt auch bei den Mietern viel Verständnis. Dass wir Gas sparen müssen, erklärt der Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck (Bündnis 90/Grüne) beinahe täglich. So berichtet unter anderem die Dippoldiswalder Wohnungsgesellschaft, dass ihre Mieter keinesfalls auf die Barrikaden gehen, sondern ein Einsehen haben. Dennoch steht die Frage der Mietminderung im Raum. Deren Höhe wäre immerhin auch verhandelbar, wenn beide Seiten die Zähne zusammenbeißen. Konkret bedeutet das: Die Mieter verzichten auf etwas Komfort und entlasten damit ihre Vermieter von den schon extrem gestiegenen Energiekosten, doch die Vermieter verzichten dafür auch auf einen Teil der Miete.
Dieser Teil sollte natürlich kleiner sein als der Verlust durch die höhere Energierechnung, die sich noch nicht unmittelbar auf die Mieter umlegen lässt. So weit, so gut angedacht. Um nun korrekt vorzugehen, empfehlen Fachleute wie die Rechtsanwältin des Deutschen Mieterbundes in Bayern Monika Schmid-Balzert, als Mieter den Vermieter ganz förmlich (und schriftlich) auf den Mangel hinzuweisen und eine Mietminderung zu fordern bzw. die eigene Mietkürzung anzukündigen. Die Höhe müsste hierfür ausgehandelt werden (siehe oben). Nur ein Beispiel: Eine durchgängig nachts nicht funktionierende Warmwasserversorgung würde eine Mietkürzung um 8 % rechtfertigen, wie der Deutsche Mieterbund mitteilt.
Diese Kürzung könnten nach jüngeren Gerichtsurteilen die Mieter sogar ohne Ankündigung vornehmen. Sie müssten auch keine vorherige Frist zur Behebung des Mangels setzen. Sollte der Vermieter den Mangel dauerhaft nicht beheben, stünde den Mietern zusätzlich der Klageweg offen. Doch so harsch sollten Mieter möglicherweise dieses Mal nicht vorgehen, denn die Situation auf dem Gasmarkt hat durchaus den Anstrich von höherer Gewalt. Es bliebe also zumindest gegenüber kooperativen Vermietern der Weg von Verhandlungen über eine zumutbare Drosselung der Heizungs- und Warmwasserversorgen vs. eine zumutbare Mietkürzung.
Position der Hausbesitzer
Dass die Vermieter (Hausbesitzer) durchaus verhandlungsbereit sein dürften, lässt sich aus einem Statement der Vorsitzenden des bayerischen Hausbesitzerverbandes Ulrike Kirchhoff ablesen. Sie bestätigt, dass es den Vermietern obliegt, für die Heizung und das Warmwasser zu sorgen, wenn dies der Mietvertrag vorsehe. Hierfür gibt es sogar Regeln, die aus Urteilen zum oben zitierten § 536 BGB hervorgehen. Aktuell ist man sich über diese Temperaturen einig, die nicht straflos unterschritten werden dürfen:
- Wohnräume: 20 °C
- Toilette (Bad): 21 °C
- 18 °C überall von 23:00 bis 06:00 Uhr
Allerdings setzen die Vermieter hinter diesen augenscheinlichen Konsens ein Aber: Vonovia will nämlich nun nachts die Temperatur auf 17 °C absenken, wozu auch Frau Kirchhoff sagt, dass dies vertretbar sein könnte. Die Urteile zum Mietrecht weichen nämlich voneinander ab. Überwiegend waren sich zwar deutsche Gerichte in der Vergangenheit mit den 18 °C nachts einig, doch es gab Ausnahmen. Einige Richter konnten sich auch 17 °C und sogar 16 °C vorstellen. Damit dürfte spätestens ab kommenden Winter Streit zwischen Mietern und Vermietern vorprogrammiert sein.
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