München – Weil Thaddäus Spegel seine Mietpreise bewusst deutlich unter dem örtlichen Niveau hielt, verlangte das Finanzamt nach einer Steuerprüfung 2022 mehr als 40.000 Euro. Der Vermieter besitzt mehr als 100 Wohnungen in München, und einige Mieter leben dort seit 30 oder sogar 50 Jahren. Mehrere Bewohner arbeiteten zugleich für ihn, pflegten seine Häuser und bauten Wohnungen teilweise selbst aus. In einem Fall verlangte Spegel für 61,28 Quadratmeter nur 540 Euro monatlich, also 8,80 Euro je Quadratmeter. Das Finanzamt legte dagegen 1.236,17 Euro beziehungsweise 20,17 Euro je Quadratmeter zugrunde. Steuerlich ging es deshalb um gekürzte Werbungskosten und bei angestellten Mietern zusätzlich um einen geldwerten Vorteil. Die zugrunde liegenden Steuerregeln gelten auch 2026 weiter.
Mietpreise unter der Vergleichsgrenze können den Steuerabzug kürzen
Die steuerliche Grundregel gilt weiterhin, jedoch unterscheidet der Fiskus heute drei Bereiche. Unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete teilt das Finanzamt die Vermietung steuerlich auf. Der Eigentümer kann seine Werbungskosten deshalb nur anteilig geltend machen. Dazu zählen etwa Abschreibungen, Schuldzinsen sowie Kosten für Reparaturen und Instandhaltung.
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Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent, hängt der volle Kostenabzug dagegen von einer Totalüberschussprognose ab. Dabei prüft das Finanzamt, ob die Vermietung langfristig einen Überschuss erwarten lässt. Ab 66 Prozent behandelt das Steuerrecht eine dauerhaft vermietete Wohnung grundsätzlich als voll entgeltlich. Der vollständige Werbungskostenabzug bleibt dann regelmäßig erhalten.
Für den Vergleich zählt nicht allein die Nettokaltmiete
Für die steuerliche Quote zählt jedoch nicht nur die reine Kaltmiete. Nach den Einkommensteuer-Richtlinien umfasst die ortsübliche Marktmiete auch die umlagefähigen Betriebskosten. Deshalb vergleicht das Finanzamt die vereinbarte Warmmiete mit der ortsüblichen Warmmiete. Steigende Mietpreise können eine lange unveränderte Bestandsmiete dadurch näher an die steuerlichen Grenzen bringen.
Auch die Bestimmung der ortsüblichen Miete kann entscheidend sein. Der Bundesfinanzhof räumt einem geeigneten örtlichen Mietspiegel grundsätzlich Vorrang ein. Außerdem muss nicht automatisch der Mittelwert einer dort genannten Spanne gelten. Auch ein anderer Wert innerhalb der ausgewiesenen Spanne kann ortsüblich sein.
Münchner Mietniveau vergrößert den Abstand bei alten Verträgen
In München liegt das allgemeine Mietniveau inzwischen deutlich höher als bei vielen jahrzehntealten Verträgen. Der Mietspiegel 2025 nennt eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 15,38 Euro je Quadratmeter. Gegenüber dem Mietspiegel 2023 entspricht das einem Plus von 5,5 Prozent. Diese Durchschnittszahl bestimmt zwar nicht automatisch den steuerlichen Vergleichswert. Steigende Mietpreise können den Abstand zu lange unveränderten Bestandsmieten jedoch weiter vergrößern.
Spegel verlangte 2022 nach eigenen Angaben meist zwischen 12,50 und 13,50 Euro je Quadratmeter. Bei einzelnen langjährigen Mietern lag er jedoch deutlich darunter, weil diese Wohnungen selbst hergerichtet hatten. Einige dieser Mieter waren zugleich seine Angestellten und kümmerten sich um die Häuser. Deshalb spielte dort zusätzlich die steuerliche Bewertung eines geldwerten Vorteils eine Rolle. Eine bewusst niedrige Miete kann Mieter somit entlasten, während sie für den Eigentümer gleichzeitig den steuerlichen Kostenabzug reduziert. Genau darin liegt die Brisanz des Falls: Der Fiskus setzt Vermietern damit einen finanziellen Anreiz, sehr niedrige Bestandsmieten nicht dauerhaft vom örtlichen Niveau abkoppeln zu lassen.
Verfasser: Blackout News
Verwendete Quellen: Merkur (09.06.26) – Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen (Stand: 12.08.26) – Landeshauptstadt München (Stand:12.08.26)
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