Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck hält trotz der Kritik in der Bevölkerung weiterhin an seiner Heizungs-Hammer-Politik fest. Das hat Auswirkungen auf den Wert unsanierter Gebäude. Dies könnte nun auch Auswirkungen auf ein anderes wichtiges Thema im Wohnungsbereich haben – die Reform der Grundsteuer. Für Immobilienbesitzer war das Jahr 2023 bisher nicht erfreulich. Dies liegt auch an der Reform der Grundsteuer und dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG), das ein zentraler Bestandteil von Habecks Heizwende ist. Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass gerade diese Neuerung des GEG dazu führt, dass die Grundsteuer-Reform, die eine Bewertung von 24 Millionen Wohnimmobilien in Deutschland zur Folge hat und an der die Eigentümer bis zum 31. Januar durch die Grundsteuererklärung beteiligt waren, irrelevant wird. (focus, 25.05.2023)
Wie die „Tagesschau“ berichtet, führen die geplanten Regeln für Heizungen dazu, dass die Preise für sanierungsbedürftige Immobilien sinken. Bei Verkaufsverhandlungen spielt zunehmend der Energieausweis eine entscheidende Rolle. Dies bedeutet, dass unsanierte Gebäude an Wert verlieren könnten. Das hat möglicherweise Auswirkungen auf die Grundsteuer-Reform und die Neubewertung der Wohnimmobilien. (Tagesschau, 08.05.2023)
Diese Entwicklung könnte zu einer Unsicherheit für Immobilienbesitzer führen. Die Grundsteuer-Reform und die Wertminderung durch das neue GEG könnten zu finanziellen Einbußen führen. Es bleibt abzuwarten, wie sich diese Situation weiterentwickelt und ob möglicherweise Anpassungen an den Regelungen vorgenommen werden, um negative Auswirkungen auf Immobilieneigentümer zu minimieren.
Ungerechtigkeit bei Grundsteuer: Wertminderung durch Heizungsverbote nicht berücksichtigt
Derzeit werden etwa 75 Prozent aller Gebäude in Deutschland mit Gas oder Öl beheizt. Wenn jemand sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte, muss er entweder energetische Sanierungsmaßnahmen durchführen und die Heizanlage austauschen oder Preisabschläge hinnehmen. Aber sollte sich diese Wertminderung nicht auch in der Ermittlung des Grundsteuerwerts widerspiegeln? Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund, äußert sich dazu gegenüber FOCUS Online: „Schon der Ansatz einer wertbasierten Grundsteuer ist verfehlt. Aber selbst wenn wertbasiert, werden die klar wertmindernden Heizungsverbote im Grundsteuer-Bundesmodell bisher nicht berücksichtigt“, so Warnecke.
Warnecke ist der Meinung, dass die grundlegende Idee einer wertbasierten Grundsteuer falsch ist. Selbst wenn man den Ansatz einer wertbasierten Berechnung verfolgt, wird die Wertminderung durch die Heizungsverbote im aktuellen Grundsteuermodell nicht angemessen berücksichtigt.
Kritik an intransparenter Wertermittlung: Grundsteuer-Reform in der Diskussion
Kai Warnecke kritisiert auch die Wertermittlung bei Wohnimmobilien im Bundesmodell der Grundsteuer als intransparent. Der Wert setzt sich hauptsächlich aus dem Bodenpreis nach dem Bodenrichtwert und einem fiktiven „Mietwert“ gemäß einer Tabelle zusammen. Warnecke bemängelt, dass diese Bewertung für sieben Jahre ab dem Stichtag 1. Januar 2022 gilt, zu einer Zeit, als noch nicht über Heizungsverbote gesprochen wurde. Ab 2025 wird also jährlich Grundsteuer auf Grundstücksbewertungen von 2022 erhoben, während die tatsächlichen Verkaufswerte für Häuser mit alten, verbotenen Heizungen voraussichtlich deutlich sinken werden. Dies bedeutet, dass man möglicherweise hohe Grundsteuern für Immobilien zahlt, die unverkäuflich und nicht vermietbar sind. Warnecke empfindet dies als doppelt ungerecht.
Angesichts dieser Problematik wird die Frage aufgeworfen, ob die Grundsteuer-Reform neu gestaltet werden müsse, und Warnecke antwortet klar mit „Ja“. Er betont, dass die Diskussion über Heizungsverbote das Augenmerk auf die Ungerechtigkeit einer wertbasierten Grundsteuer lenkt, die sein Verband bereits seit langem kritisiert. In einigen Bundesländern wie Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen wird dagegen gezeigt, dass eine wertunabhängige Grundsteuer eine gerechte und zugleich stabile Finanzierung für die Gemeinden ermöglichen kann.
Geplante Änderungen des Gebäudeenergiegesetzes haben keine Auswirkungen auf laufende Grundsteuerreform
Laut einem Sprecher des Bundesfinanzministeriums haben die geplanten Änderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) keine Auswirkungen auf die laufende Umsetzung der Grundsteuerreform. Die beiden Vorhaben – die Reduzierung der Abhängigkeit von fossilen Energieträgern bei Heizungen und die Umsetzung der Grundsteuerreform – verfolgen unterschiedliche Ziele und sollten getrennt betrachtet werden, so der Sprecher.
Die Grundsteuer bezieht sich auf die wirtschaftlichen Einheiten des Grundbesitzes und wird auf Grundlage des gemeinen Werts des Steuergegenstandes berechnet. Dieser Bewertungsmaßstab gewährleistet eine gerechte Besteuerung. Die geplante Einführung einer Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energien bei der Installation neuer Heizungen habe keinen Einfluss auf den Wert zum Hauptfeststellungszeitpunkt am 1. Januar 2022.
Es wird betont, dass Wertveränderungen während des Hauptfeststellungszeitraums üblich sind. Daher ist es erforderlich, regelmäßig in angemessenen Abständen eine neue Hauptfeststellung durchzuführen. Der siebenjährige Hauptfeststellungsturnus wurde eingeführt, um den verfassungsrechtlichen Vorgaben nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts am 10. April 2018 zur Einheitsbewertung gerecht zu werden.
Das Bundesfinanzministerium sieht daher aufgrund des GEG keinen Handlungsbedarf. Die geplante Änderung des Gesetzes habe keine Auswirkungen auf die Bewertung für die Zwecke der Grundsteuer.
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